Immobilienfinanzierung: Ihr Geld richtig einsetzen

Die Finanzierung einer Immobilie bedarf einer guten Planung und einer sorgfältigen Kalkulation. Auf dem Weg zur eigenen Immobilie sollten daher unbedingt folgende Faktoren berücksichtigt werden:

  • das monatliche Budget
  • eine solide und auf die individuellen Bedürfnisse zugeschnittene Finanzierung

Wie viel darf die Immobilie kosten?

Der Weg zur eigenen Wohnung oder zum eigenen Haus ist mitunter lang. Nicht nur die passende Immobilie muss gefunden werden, auch der Finanzplan muss stimmen. Schon lange bevor die Suche nach der passenden Immobilie beginnen kann, muss sich der künftige Besitzer erst einmal darüber klar sein, wie viel Immobilie er sich überhaupt leisten kann. Erst nach einem akribischen Kassensturz kann die Suche nach der passenden Immobilie und einer günstigen und soliden Finanzierung beginnen. In aller Regel ist ein Immobilienkauf nur mithilfe einer Finanzierung möglich. Damit die Finanzierung aber sicher zum vorhandenen Budget passt, muss im ersten Schritt zunächst einmal der maximale Kaufpreis für die zukünftige Immobilie ermittelt werden. Wie teuer darf das Haus oder die Wohnung überhaupt werden, damit die monatliche Belastung die Haushaltskasse nicht überfordert?

Zur Berechnung des maximalen Kaufpreises sollte zunächst einmal die monatliche Belastung ermittelt werden, die das Familienbudget tragen kann. Wer in einer Mietwohnung wohnt und nach dem Kauf in die eigene Immobilie zieht, kann die Kaltmiete als mögliche Belastung ansetzen.

Laufende Nebenkosten richtig kalkulieren

Die aktuelle Kaltmiete für die derzeitige Mietwohnung wird in Zukunft entfallen. Die Nebenkosten für Strom und Heizung sowie Müllabfuhr und Grundgebühren fallen hingegen weiterhin an. Neu zu den Nebenkosten kommen außerdem noch Rücklagen für Instandhaltungskosten. Vielleicht ist irgendwann einmal eine neue Heizung notwendig, das Dach muss neu gedeckt, oder die Fassade gestrichen werden. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind die Eigentümer im Rahmen der Eigentümergemeinschaft dazu verpflichtet gemeinsame Instandhaltungsrücklagen zu bilden. Für Hausbesitzer gibt es hingegen keine Verpflichtung zur Bildung einer solchen Rücklage. Viele verzichten daher darauf. Doch irgendwann wird sich dieses Versäumnis böse rächen, denn Reparaturen, Modernisierungen und Sanierungen fallen im Laufe der Zeit bei jedem Haus an. Als Faustregel für die Höhe der Rücklagen für Instandhaltungskosten raten die Experten vom Verband privater Bauherren (VPB) dazu, pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat einen Euro für zukünftige Reparaturen und Modernisierungen zurückzulegen. Das Haushaltsbudget sollte daher auch für eine monatliche Rücklage für Instandhaltungskosten noch genügend Spielraum haben.

Auch beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten an

Beim Kauf einer Immobilie fallen zusätzlich zum Kaufpreis weitere Nebenkosten an. Im Einzelnen sind das die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundschuldkosten sowie in vielen Fällen die Maklergebühr. Experten raten dazu für die Kaufnebenkosten rund 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises anzusetzen. Bei der Finanzierung sollte berücksichtigt werden, dass Banken und Kreditinstitute in aller Regel die Kaufnebenkosten nicht finanzieren. Sie müssen also aus dem Eigenkapital bezahlt werden.

Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie kommen in den meisten Fällen noch anfallende Modernisierungskosten zum Kaufpreis hinzu. Diese können bei der Finanzierung mit berücksichtigt werden, erhöhen dann jedoch den benötigten Darlehensbetrag entsprechend.

Das Eigenkapital als wichtiger Anker der Finanzierung

Das Eigenkapital ist ein wesentlicher Faktor bei der Immobilienfinanzierung. Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung fließen kann, desto geringer wird die Darlehenssumme und damit auch die monatliche Belastung. Zudem sind Banken und Kreditinstitute daran interessiert, bei der Immobilienfinanzierung ein möglichst geringes Risiko einzugehen. Daher wird ein hoher Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung mit günstigeren Zinsen honoriert. Bei einer hohen Beleihung müssen hingegen deutliche Zinsaufschläge gezahlt werden. Der Zinssatz hängt daher immer vom Risiko der Bank ab.

Gerade in Zeiten mit niedrigen Zinsen stellt sich für viele Immobilienkäufer die Frage, ob die Finanzierung der Immobilie nicht auch mit wenig Eigenkapital, oder sogar ganz ohne Eigenkapital möglich ist. Doch Experten raten zur Vorsicht. Vollfinanzierte Immobilien stellen für die kreditgebende Bank ein hohes Risiko dar. Derartige Finanzierungen werden daher in aller Regel nur an Darlehensnehmer mit sehr gutem Einkommen und einem sicheren Arbeitsplatz vergeben. Darlehensnehmer sollten zudem das Risiko genau kalkulieren. Insbesondere nach Ende der Zinsbindung können für die Anschlussfinanzierung weitaus höhere Zinsen anfallen, sodass die Belastung dann nicht selten viel zu hoch wird.

Die Tilgung – der Weg zur Schuldenfreiheit

Die Tilgungshöhe spielt eine große Rolle auf dem Weg zur Schuldenfreiheit. Eine hohe Tilgung sorgt dafür, dass der Hauskredit schneller zurückgezahlt wird, während eine geringe Tilgungshöhe die Laufzeit erhöht. Die Wahl der richtigen Tilgungshöhe hängt in erster Linie vom Alter des Kreditnehmers ab. Eine Immobilie sollte möglichst beim Eintritt in den Ruhestand abbezahlt sein, damit der Immobilienbesitzer im Alter schuldenfrei ist. Daher gilt die allgemeine Regel: Je kürzer die Zeit bis zum Rentenalter zum Beginn der Immobilienfinanzierung ist, desto höher sollte die Tilgung sein. Zusätzlich zur gewählten Tilgung kann bei der Finanzierung eine Sondertilgung vereinbart werden. Neben der monatlichen Tilgung können in diesem Fall zusätzliche Tilgungsleistungen erbracht werden. Die Erfahrungen zeigen, dass Sondertilgungsoptionen häufig mit in einen Finanzierungsvertrag hineingenommen, jedoch relativ selten genutzt werden. Es lohnt sich daher nur über eine Sondertilgungsoption nachzudenken, wenn diese wahrscheinlich auch genutzt werden kann.

Die Sollzinsbindung – ein Sicherheitskriterium bei der Immobilienfinanzierung

Immobilienfinanzierungen werden heutzutage in aller Regel als Annuitätendarlehen abgewickelt. Dabei können die Zinsen zwischen 5 und 30 Jahren festgelegt werden. Anders als Ratenkredite haben Immobilienfinanzierungen eine lange Laufzeit von durchschnittlich 25 bis 30 Jahren. Wird der Sollzins zum Beispiel für 5 Jahre festgelegt, bleibt eine Restschuld, die mithilfe einer Anschlussfinanzierung weiter finanziert werden muss. Dabei kann es dann durchaus sein, dass das Zinsniveau weitaus höher liegt als zur Zeit des Darlehensbeginns. Der Darlehensnehmer muss also die Restschuld unter Umständen mit einem höheren Zinssatz weiter finanzieren, sodass die monatliche Belastung für die Anschlussfinanzierung weitaus höher ausfallen kann. In Zeiten niedriger Zinsen ist daher eine lange Sollzinsbindung ein Sicherheitsfaktor für jeden Immobilienkäufer. Eine lange Sollzinsbindung ist jedoch zumeist mit einem leichten Zinsaufschlag verbunden.

Eine kurze Sollzinsbindung verleiht dem Kreditnehmer hingegen eine größere Flexibilität bei der Immobilienfinanzierung. Wird der Sollzins für 10 oder mehr Jahre festgelegt, ist bei einem zwischenzeitlichen Zinsrutsch zwar eine vorzeitige Kündigung des Kreditvertrags möglich, doch lassen sich die Banken dies mit teuren Vorfälligkeitsentschädigungen bezahlen. Es kann also unter Umständen auch sinnvoll sein, das Risiko bei der Sollzinsbindung zu streuen. Dazu kann die Immobilienfinanzierung auf mehrere Darlehen mit einer unterschiedlichen Sollzinsbindung aufgeteilt werden.